Co musisz wiedzieć?

• Ceny mieszkań w Europie rosną, a liczba nowych inwestycji spada – w Polsce wzrost cen wyniósł ponad 19 proc., a Kraków odnotował rekordowy wzrost o 28,1 proc. rok do roku.
• Polska pozostaje poniżej europejskiej średniej cenowej, ale Warszawa i Kraków osiągnęły poziomy porównywalne z Rzymem, Budapesztem czy Bratysławą.
• Kredyty hipoteczne w Polsce są jednymi z najdroższych w Europie – średnie oprocentowanie wynosiło 7,67 proc., ponad dwukrotnie więcej niż w strefie euro.
• Podaż nowych mieszkań spada w większości krajów, w Polsce o 9,3 proc.

Rośnie luka podażowa

Jak wskazali autorzy raportu, luka podażowa w Europie nadal się powiększa, a w wielu krajach prognozowane obniżki stóp procentowych nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu. Rynek mieszkaniowy pozostaje wrażliwy na zmiany gospodarcze i społeczne. Rosnące koszty utrzymania, większe wymagania planistyczne i ekologiczne oraz zróżnicowana sytuacja na rynkach pracy sprawiły, że w 2024 r. obserwowano rekordowe ceny ofertowe w największych metropoliach, przy równoczesnym spadku podaży nowych mieszkań w wielu państwach Europy.

• Pilny komunikat dla mieszkańców Krakowa
• Komunikat dla mieszkańców Dolnego Śląska
• ZUS wydał pilny komunikat
• Ukrainiec, który groził Polakom podpaleniami, został deportowany. Jest nagranie
• Nowy problem Waldemara Żurka. Sędziowie „na gapę” nie uzyskali pozwolenia KRS na orzekanie
• Prezydent nie przeszedł obojętnie wobec łez młodej damy na obchodach 45-lecia NSZZ „Solidarność”
• Mieszkaniowy horror. Nasz rynek mieszkaniowy staje się coraz bardziej azjatycki

Gdzie w Europie są najtańsze i najdroższe mieszkania?

W efekcie w niewielu miastach średnie kwoty za metr kwadratowy wynoszą mniej niż 2,5 tys. euro.

Najtaniej jest w:

• Turcji – średnio 949 euro/mkw.
• Bośni i Hercegowinie – 1 tys. 482 euro/mkw.
• Albanii – 1 tys. 620 euro/mkw.

Najdroższymi krajami są aktualnie:

• Luksemburg – 8 tys. 760 euro/mkw.
• Izrael – 6 tys. 131 euro/mkw.
• Wielka Brytania – 5 tys. 203 euro/mkw.

Mediana cen dla badanych 75 miast wyniosła w 2024 roku 3 tys. 739 euro/mkw. Skalę kontrastów lepiej pokazują ceny minimalne i maksymalne w poszczególnych miastach. Średnia cena w Tel Awiwie wyniosła 13 tys. 970 euro/mkw., stolicy Luksemburga – 11 tys. 74 euro/mkw., Monachium – 10 tys. 800 euro/mkw., a w Paryżu 10 tys. 760 euro/mkw. Najtaniej było w Ankarze, gdzie średnia wyniosła 905 euro/mkw.

Polska z najwyższym wzrostem cen w Europie

W Polsce w 2024 roku ceny mieszkań wyrażone w euro wzrosły przeciętnie o ponad 19 proc. rok do roku, co stanowi najwyższy wynik spośród analizowanych państw. Średnie kwoty za metr kwadratowy osiągnęły 2 tys. 792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej.

Jak zauważyli autorzy raportu, ceny w Warszawie – wynoszące 3 tys. 849 euro/mkw. – i Krakowie – 3 tys. 800 euro/mkw. – są już porównywalne z Rzymem – 3 tys. 839 euro/mkw. Utrzymują się na podobnym poziomie co w innych miastach regionu, takich jak Budapeszt – 3 tys. 863 euro/mkw, czy Bratysława – 3 tys. 909 euro/mkw. – i są zdecydowanie niższe w porównaniu m.in. z Pragą – 6 tys. 121 euro/mkw. Na czele zestawienia badanych miast pod względem wzrostu cen w 2024 roku uplasował się Kraków z wynikiem 28,1 proc.

Gdzie jest najdroższy najem?

W przypadku najmu dysproporcje cenowe są tak samo duże. Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie opłaty sięgają 43,4 euro/mkw. Wysokie czynsze notowane są również w Paryżu i Dublinie – odpowiednio 32 euro/mkw. i 31,7 euro/mkw.

W Polsce najdroższa pozostaje Warszawa – 17,9 euro/mkw., co plasuje ją na 23. miejscu, pomiędzy Lizboną (18,1 euro/mkw.) a Rzymem – 17,4 euro/mkw. Z kolei Kraków – 15,3 euro/mkw., Gdańsk – 14,9 euro/mkw. i Wrocław – 14,6 euro/mkw. utrzymują się w okolicach europejskiej średniej.

Warszawa nie odstaje cenowo od innych dużych miast w Polsce tak bardzo, jak stolice Europy Zachodniej od swoich rynków krajowych. W Paryżu, Amsterdamie czy Kopenhadze kwoty w stolicy bywają nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższe niż średnia krajowa. W Polsce te proporcje są bardziej wyrównane, co oznacza, że presja cenowa rozkłada się na wiele ośrodków miejskich. Podobny trend widać także na rynku najmu i choć stolica pozostaje najdroższa, czynsze w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu szybko zbliżają się do jej poziomu

– wskazał Dominik Stojek z Deloitte.

Kogo stać na zakup?

Poszczególne kraje porównano również pod względem wskaźnika dostępności cenowej, który pokazuje, ile średnich miesięcznych wynagrodzeń trzeba przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. W porównaniu z poprzednim rokiem na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia. Najgorzej wygląda sytuacja w Amsterdamie, Atenach oraz Pradze, gdzie kwota za zakup takiego lokum odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków. Natomiast w miastach jak Turyn we Włoszech czy Odense w Danii wskaźnik ten jest nawet trzykrotnie niższy i wynosi 4,9 rocznych pensji.

Ile rocznych pensji na mieszkanie?

W przypadku Polski najlepiej wypadają Katowice, gdzie na zakup mieszkania potrzebna była kwota odpowiadająca nieco ponad siedmiokrotności przeciętnych rocznych zarobków. Najtrudniej pod tym względem jest nadal w Warszawie – gdzie wskaźnik wyniósł 9,7. To jednak nadal lepszy wynik w porównaniu z innymi stolicami państw naszego regionu: Budapesztem – 11,4, Bratysławą – 12,3 czy Pragą – 15,0.

Dostępność finansowania

Eksperci Deloitte porównali również kraje pod względem dostępności finansowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło niespełna 4 proc.

Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji – poniżej 3 proc., a najwyższe na Węgrzech – 9,35 proc. Polska znalazła się na drugim miejscu ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,67 proc., co oznacza, że kredyty w naszym kraju były ponad dwukrotnie droższe w porównaniu ze strefą euro. Zdaniem ekspertów w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań poprzez zmniejszenie kosztów kredytów hipotecznych.

Podaż nie nadąża za popytem

Głównym wyzwaniem pozostaje nienadążająca za popytem podaż. W ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych lokali wprowadzonych na rynek w 2024 r. zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe spadki odnotowano w Finlandii – o 48,5 proc., na Węgrzech – 28,7 proc., Danii – 21,9 proc. i Czechach – 20,4 proc.

Gdzie buduje się najwięcej?

Polska, mimo spadku o 9,3 proc. rok do roku, nadal pozostaje w podażowej czołówce z blisko 200 tys. mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku. To czwarty wynik w zestawieniu po Turcji – 586 tys. 900, Francji – 330 tys. 400 i Niemczech – 252 tys. oraz trzeci najwyższy w przeliczeniu na 1000 mieszkańców – 5,33, za Turcją – 6,85 oraz Izraelem – 5,62.

Jednak w największych polskich miastach sytuacja pogorszyła się i mieszkania powstają wolniej niż dotychczas. We Wrocławiu liczba nowo wybudowanych lokali spadła o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc.