Czy ceny mieszkań zaczną w końcu spadać?

Od niemal dekady ceny mieszkań w Polsce stopniowo rosną, jednak ostatnie wydarzenia – kryzys gospodarczy spowodowany pandemią koronawirusa, wojna na Ukrainie i w ślad za nią wysoka inflacja – znacznie pogorszyły sytuację na rynku nieruchomości. Ile mieszkań rocznie buduje się w Polsce? Jaką rolę w tym segmencie rynku powinno odgrywać państwo? I czy ceny mieszkań zaczną w końcu spadać?
 Czy ceny mieszkań zaczną w końcu spadać?
/ fot. pixabay.com

Od przeszło roku Rada Polityki Pieniężnej starając się wyhamować inflację, regularnie podnosiła stopy procentowe, czego efektem są m.in. wysokie raty kredytów. Rząd próbuje łagodzić sytuację, wprowadzając wakacje kredytowe, ale kryzys mieszkaniowy objawia się w wielu formach. Perspektywa Kowalskiego, który chce wynająć lub kupić mieszkanie, jest dziś niezwykle trudna, by nie powiedzieć beznadziejna. By zakupić mieszkanie w najdroższym z polskich miast, czyli Warszawie, trzeba się liczyć z wydatkiem średnio 13-14 tys. zł/m kw. Niewiele taniej jest w Gdańsku czy Krakowie.

Większość Polaków utraciła zdolność kredytową, a inwestycje mieszkaniowe gwałtownie spadły. Jeśli ktoś w ostatnich latach zaciągnął kredyt np. na 300 tys. złotych na 25 lat, jego rata może dziś wynieść nawet 2,5-2,6 tys. zł. To prawie dwa razy więcej w porównaniu do okresu sprzed roku.

Łatwo nie mają także młodzi ludzie. Drogi wynajem pokoi powoduje to, że studenci poszukują tańszych alternatyw, zatem oblężenie przeżywają akademiki. Brak mieszkań skutkuje też tym, że młodzi stosunkowo późno wyprowadzają się od rodziców. Według danych Eurostatu z ubiegłego roku średni wiek, w którym młodzi ludzie opuszczają dom rodzinny, wynosi w Polsce 29 lat. Średnia unijna to 26,5 roku. Najpóźniej wyprowadzają się Portugalczycy (33,6 roku), a najwcześniej Szwedzi (19 lat). Gdzie szukać wyjścia z tej sytuacji, i czy jest szansa, że ceny mieszkań zaczną spadać?

Luka mieszkaniowa

Pod koniec 2020 roku było w Polsce ponad 15 mln mieszkań. W porównaniu z 2019 rokiem przybyło ich 200 tys. W odpowiedzi na pytanie dotyczące luki mieszkaniowej w Polsce często pada liczba 2-3 mln. Z danych GUS-u wynika, że w 2020 roku gminy przekazały inwestorom 921 ha gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Gdzie leży zatem problem, i jakie rozwiązania należy wprowadzić, by tę lukę jak najszybciej zmniejszyć?

– Problem nie tkwi w gruntach, których jest wystarczająca ilość, nawet w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego gmin. Po pierwsze tak naprawdę nie wiemy, ile brakuje w Polsce mieszkań, i wstępne wyniki spisu powszechnego tych wątpliwości nie rozwiały. Jeśli porównać liczbę gospodarstw domowych i liczbę mieszkań to mamy nadwyżkę tych ostatnich. Są to mieszkania tzw. drugie albo letnie czy wczasowe oraz –zwłaszcza w wielkich miastach – przeznaczone na wynajem. W związku z agresją Rosji na Ukrainę i exodusem mieszkańców Ukrainy, tych ostatnich mieszkań brakuje, co przełożyło się na wzrost stawek za wynajmowane mieszkania w granicach 20-30 proc. w ciągu ostatnich 10 miesięcy – tłumaczył prof. dr hab. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie w rozmowie z „Tygodnikiem Solidarność”.

– Jeśli mówimy o polskim zasobie mieszkań, to niestety jest on w dużej mierze stary, szereg mieszkań nie posiada niezbędnej dziś standardowej infrastruktury. Nie odpowiadają one swoimi rozmiarami wieloosobowym gospodarstwom domowym, które je zamieszkują itd. Innymi słowy, to, co czeka nas w najbliższej przyszłości, to restrukturyzacja tego zasobu; jego unowocześnienie, doprowadzenie do typowych standardów europejskich – dodał.

Rola samorządów

Zgodnie z danymi GUS-u na koniec 2020 roku liczba lokali mieszkalnych należących do gmin, gdzie obowiązywały umowy najmu, wyniosła prawie 650 tys., a ponad 118 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na najem socjalny lokali gminnych. Średnio budujemy w Polsce 220-230 tys. mieszkań rocznie i niemal wszystkie z nich powstają z inicjatywy deweloperów i inwestorów indywidualnych. W pozostałych formach budownictwa, tj. spółdzielczej, komunalnej, społecznej czynszowej i zakładowej, powstaje ok. 4-4,5 tys. mieszkań rocznie. Czy samorządy powinny w większym stopniu zaangażować się w proces powiększania bazy mieszkań komunalnych?

– Odpowiedź na to pytanie jest oczywista i brzmi: „TAK”. Gminy mają do tego instrument w postaci TBS-ów oraz SIM-ów, a od niedawna jeszcze ważniejszego Funduszu Dopłat z BGK do budowanych mieszkań komunalnych. Fundusz ten dysponuje dużą kwotą na wysokie dofinansowanie – sięgające nawet 80 proc. – kosztów takiej właśnie aktywności inwestycyjnej gmin. Inaczej mówiąc, istniejący wcześniej problem niedostatku środków na działalność gmin polegającą na zwiększaniu zasobów mieszkaniowych został wyraźnie ograniczony. Zatem od wysiłku organizacyjnego gmin oraz pewnego wysiłku finansowego zależą rezultaty działania gmin w rozwiązywaniu tego ważnego społecznie problemu – stwierdził prof. Marek Bryx.

Program „Mieszkanie Plus”

Duże nadzieje w ostatnich latach wiązano z programem mieszkaniowym partii rządzącej o nazwie „Mieszkanie Plus”. Zakłada on budowę mieszkań na wynajem na gruntach publicznych z niskimi czynszami i opcją dojścia do własności. Z danych rządowych wynika, że do końca września br. wybudowano ponad 18 tys. mieszkań, a w budowie jest ponad 25 tys. Program okazał się jednak porażką i nie spełnił oczekiwań, co przyznali sami politycy PiS. Zdaniem prof. Bryxa powodem tego była nadmierna wiara w możliwości państwa.

– Myślę, że można mówić o nadmiarze entuzjazmu i wiary w sprawczość państwa. Państwo ma tworzyć ramy prawne, ekonomiczne, a nie budować domy, wypiekać chleby czy zastępować fryzjerów. Doświadczenia, które mamy jako kraj, pokazują, że to się nigdy nie udało. Stworzenie koncernu, który budowałby mieszkania w całym kraju, jest kosztowne i czasochłonne z nikłą szansą na efektywność działania. Mnie się wydaje, że osiągnięto i tak dużo w tym krótkim z inwestycyjnego punktu widzenia czasie – stwierdził wykładowca Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

– Ja wierzę w racjonalne działanie deweloperów na lokalnym rynku mieszkaniowym. Zatem państwo czy państwowy fundusz nie powinny zastępować tych, co posiadają umiejętności działania nabyte w ciągu wielu lat aktywności, lecz wykorzystać to dla rozwoju zasobu mieszkaniowego. Z przerażeniem dzisiaj słyszę przedstawicieli partii Razem (np. na Kongresie Deweloperskim), że oni chcą, aby państwo dostarczało mieszkań. Tak jak kiedyś mówił satyryk: „Historia jeszcze nikogo niczego nie nauczyła”. Szkoda – dodał.
Często poruszanym tematem w debacie publicznej jest również kwestia tego, czy państwo powinno ograniczyć możliwość kupowania osobom prywatnym lub funduszom inwestycyjnym nieograniczonej ilości mieszkań na wynajem.

Prof. Bryx uważa, że sprawa jest złożona. – Z jednej strony brakuje mieszkań na wynajem, co powoduje wzrost kosztów najmu. Aby obniżyć ceny najmu, należałoby budować jak najwięcej mieszkań na wynajem. Co więcej, podtrzyma to słabnący popyt na mieszkania a w konsekwencji podaż mieszkań, a więc i zatrudnienie w sektorze budowlanym. Z drugiej strony, ci którzy chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie, są w gorszej sytuacji ze względu na inflację i wysokie ceny kredytów mieszkaniowych. I tu jest miejsce dla interwencji państwowych. Ten, kto chce nabyć swoje pierwsze mieszkanie, powinien móc skorzystać z ulgi podatkowej, takiej, jaka była na początku transformacji i dzięki której budownictwo mieszkaniowe odbiło się od dna – podkreślił ekspert.

Stałe oprocentowanie kredytów

Jako element, który ma zapewnić kredytobiorcom większą stabilność i pomóc w czasach kryzysu – choćby takiego, z jakim mamy do czynienia dziś – wskazuje się stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Czy powinno ono być standardem w ofercie banków? A może na atrakcyjniejszych warunkach powinny je oferować banki bądź fundusze należące do państwa?

– Banki od kilku lat mają taką ofertę i dzisiaj ok 70 proc. nowych kredytów to te o stałej stopie. Problem w tym, że powinniśmy mieć szeroką ofertę różnych kredytów, aby klient miał wybór i świadomie podejmował decyzję – stwierdził prof. Bryx.

Rosnące ceny mieszkań

Na koniec należy zapytać, czy tendencja rosnących cen mieszkań w końcu się odwróci. Zdaniem wykładowcy z SGH, spadek cen w najbliższym czasie raczej nie nastąpi, zatem trudny czas czeka zarówno tych, którzy wzięli kredyt, jak również tych, którzy planowali zakup mieszkania.

– Osobiście nie liczę się z taką możliwością. Nawet jeśli na jednym z lokalnych rynków cena nieco spadnie, to nie oznacza to, że na innym nie wzrośnie. Zdecydują lokalne uwarunkowania podaży i popytu. Raczej podaż ulegnie ograniczeniu, a temu właśnie powinniśmy przeciwdziałać. Na przykład ulgą podatkową dla tych, którzy chcą kupić pierwsze mieszkanie – skonkludował prof. Marek Bryx.

Tekst pochodzi z 46. (1765) numeru „Tygodnika Solidarność”.


Oceń artykuł
Wczytuję ocenę...

 

POLECANE
Jest wniosek o uchylenie immunitetu dwóm prokuratorom: m.in. znanej prokurator Ewie W. Wiadomości
Jest wniosek o uchylenie immunitetu dwóm prokuratorom: m.in. znanej prokurator Ewie W.

Prokuratura Regionalna w Szczecinie skierowała do Sądu Najwyższego wnioski o uchylenie immunitetów dwóm warszawskim prokuratorom. Wnioski zostały skierowane w toku śledztwa dotyczącego ujawniania osobom nieuprawnionym  informacji z prowadzonych postępowań karnych. Wnioski dotyczą Ewy W. prokuratora Prokuratury Rejonowej Warszawa Mokotów i Małgorzaty M. – prokuratora Prokuratury Rejonowej Warszawa Żoliborz w Warszawie.

Zaskakująca sytuacja w Sejmie. „Był gol?” [WIDEO] Wiadomości
Zaskakująca sytuacja w Sejmie. „Był gol?” [WIDEO]

Wczorajszy mecz Polska – Argentyna był śledzony w wielu miejscach w kraju. Jednym z nich był także… polski Sejm. Jedna z kamer zarejestrowała radość posła Michała Gramatyki po obronionym strzale z rzutu karnego przez Wojciecha Szczęsnego.

Szwecja: Prokuratura podała przyczynę wybuchu Nord Stream 2 Wiadomości
Szwecja: Prokuratura podała przyczynę wybuchu Nord Stream 2

Wybuch gazociągu Nord Stream spowodował ładunek umieszczony na zewnątrz rury – poinformował w czwartek szwedzki prokurator Mats Ljungqvist. Według dziennika „Expressen” oznacza to, że bomba mogła zostać podłożona z wykorzystaniem statku.

Lionel Messi zabiera głos po meczu z Polską. Odniósł się do zmarnowanego karnego Wiadomości
Lionel Messi zabiera głos po meczu z Polską. Odniósł się do zmarnowanego karnego

Gwiazdor Paris Saint Germain po wygranym meczu z Polską udzielił wywiadu, w którym podzielił się swoimi odczuciami dotyczącymi spotkania i zmarnowania przez niego rzutu karnego, który brawurowo obronił Wojciech Szczęsny.

Macron uderza w plan USA dotyczący ożywienia gospodarki. „Grozi podziałem Zachodu” Wiadomości
Macron uderza w plan USA dotyczący ożywienia gospodarki. „Grozi podziałem Zachodu”

Podczas trwającej wizyty w USA prezydent Francji Emmanuel Macron zdecydowanie krytykował amerykańską ustawę o redukcji inflacji (IRA), określając ją jako „superagresywną” i ostrzegając, że może doprowadzić do „fragmentaryzacji” Zachodu i deindustrializacji Europy.

Podano, ile Polacy zarobią na wyjściu z grupy na mistrzostwach świata. Zawrotna kwota Wiadomości
Podano, ile Polacy zarobią na wyjściu z grupy na mistrzostwach świata. Zawrotna kwota

Co najmniej cztery miliony dolarów więcej otrzyma polska federacja za udział reprezentacji w fazie pucharowej piłkarskich mistrzostwach świata w Katarze. Jeśli Biało-Czerwoni odpadną w 1/8 finału, na konto PZPN trafi z tego tytułu 13 milionów dolarów.

„Co za pi*******e”. Stanowski ostro po meczu Polski z Argentyną Wiadomości
„Co za pi*******e”. Stanowski ostro po meczu Polski z Argentyną

Krzysztof Stanowski bardzo mocno zareagował na wpis Jerzego Dziewulskiego – byłego szefa ochrony Aleksandra Kwaśniewskiego i uczestnika stłumienia strajku okupacyjnego studentów i pracowników Wyższej Oficerskiej Szkoły Pożarniczej w Warszawie w grudniu 1981 roku, który za pośrednictwem swojego konta na Twitterze skomentował awans reprezentacji Polski do kolejnej fazy mundialu.

„Efekt ataków na infrastrukturę Ukrainy znacznie mniejszy, niż zakładała Rosja” Wiadomości
„Efekt ataków na infrastrukturę Ukrainy znacznie mniejszy, niż zakładała Rosja”

Rosyjska strategia niszczenia krytycznej infrastruktury Ukrainy przynosi mniejszy efekt, niż zakładano, bo Rosja zużyła już znaczną część pocisków manewrujących, a po miesiącach wojny ataki nie osłabiają morale Ukraińców – przekazało w czwartek brytyjskie ministerstwo obrony.

Fatalne wieści od Czesława Michniewicza. Filar reprezentacji Polski z kontuzją Wiadomości
Fatalne wieści od Czesława Michniewicza. Filar reprezentacji Polski z kontuzją

Polska przegrała wczoraj z Argentyną 0:2. Mimo tej porażki Biało-Czerwoni wyszli z grupy C z drugiego miejsca. Niestety jeden z podopiecznych Czesława Michniewicza, będący filarem reprezentacji, doznał kontuzji.

Z. Kuźmiuk: Wbrew pesymistom z opozycji płyną dobre dane z polskiej gospodarki Wiadomości
Z. Kuźmiuk: Wbrew pesymistom z opozycji płyną dobre dane z polskiej gospodarki

Wczoraj Główny Urząd Statystyczny (GUS) przedstawił wstępny szacunek PKB za III kwartał tego roku, z którego wynika, że PKB niewyrównany sezonowo wzrósł realnie o 3,6% w stosunku do III kwartału roku ubiegłego.

Marsz
Godności
Emerytury
Stażowe